I N D I C E :

 

“EL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD”

    
        T E M A                                                                                        PAGINA

INDICE………………………………………………………………………….   1

INTRODUCCIÓN..……….…………………………………………………….    3

 

CAPITULO 1

1.- CONCEPTO DEL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD……..    5

1.2.- FINALIDAD …………………................………………………………   5

 

CAPITULO 2

2.- ANTECEDENTES HISTORICOS..……………………………………...     6

2.1.- EGIPTO …………………..………….…………………………………      7

2.2.- ROMA  ……………………………………………….………………….     8

2.3.- ALEMANIA ………………….…………………………….…………….     9

2.4.- ESPAÑA  ………………..………………………………………………    10

2.5.- MEXICO COLONIAL ………..………………………………………….    12

2.5.1.- MEXICO INDEPENDIENTE ….…………….……….………………    12

2.5.2.- MEXICO CONTEMPORÁNEO ……………………………………….    13

2.6.- EVOLUCION DEL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD EN EL ESTADO DE MICHOACAN  …………………………………………………    15

 

CAPITULO 3

3.- CLASIFICACION DE LOS SISTEMAS REGISTRALES ………………    17

3.1.- POR LOS EFECTOS QUE PRODUCE LA INSCRIPCION ..……....   17

3.1.1- EL SISTEMA SUSTANTIVO ………………..........................…….   17

3.1.2.- EL SISTEMA CONSTITUTIVO………..………………………………   17

3.1.3.- EL SISTEMA DECLARATIVO ……..………………………………..   18

3.2.- POR LA FORMA DE EFECTUAR LA INSCRIPCION …….…………   18

3.2.1.- EL SISTEMA DE FOLIO PERSONAL …………………………….    18

3.2.2.- EL SISTEMA DE FOLIO REAL ……………………………………...  19

3.2.3.- EL SISTEMA DE LIBROS O TOMOS .……………………………..   19

CAPITULO 4.

SISTEMA REGISTRAL APLICABLE EN EL ESTADO DE MICHOACAN.

4.1- SECCIONES Y TITULOS SUJETOS A INSCRIPCION ....................    20

4.1.1.- SECCION I. PROPIEDAD. …………………………………………..   21

4.1.2.- SECCION II. GRAVAMEN……………………………………………    22

4.1.3.- SECCION III. ARRENDAMIENTOS………………………………….   22

4.1.4.- SECCION IV. SENTENCIAS………………………………………….  22

4.1.5. SECCION V. VARIOS………………………………………………….  23

 

5.- CONCLUSIONES…………………………………………………………..   24

 

6.- REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS……………………………………..   25

 

  

INTRODUCCION:

 

              El Registro Público de la Propiedad es una Institución administrativa, dependiente del Poder Ejecutivo Estatal, la cual tiene por objeto proporcionar seguridad jurídica al tráfico de inmuebles mediante la publicidad de la constitución, declaración, trasmisión modificación, extinción y gravamen de los derechos reales y posesión de bienes inmuebles, dándole una apariencia jurídica de legitimidad y fe pública a lo que aparece anotado y asentado en el Registro Público.

 

               Nuestro sistema registral, se encuentra inspirado en la aplicación de los principios registrales que serán analizados en el desarrollo del presente trabajo. No se pretende hacer un trabajo exhaustivo sobre los mismos, ya que para la doctrina del Derecho Registral existe diferencia de principios, los cuales básicamente se reducen a los planteados en esta obra.

 

            No obsta mencionar que, actualmente el Registro Público de la Propiedad en el Estado de Michoacán, ha entrado en una fase de modernización integral, mediante el Programa de Modernización que impulsa la Comisión Nacional de la Vivienda (CONAVI), con el objeto de integrar un modelo Nacional de Registros Públicos, apoyando a los Estados que deseen participar en su modernización administrativa y operativa[1].

 

            Con el impulso de la Federación, el Registro Publico de la Propiedad en el Estado ha adoptado los principios de Modernización que propone la CONAVI, los cuales han sido resultado de diversos estudios realizados a nivel nacional, con la participación de la Asociación Nacional del Notariado A.C., la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y el Instituto Mexicano de Derecho Registral A.C., institución que agrupa a los Directores de los distintos Registros Públicos del País, que daré referencias en otra oportunidad.

 

            En el desarrollo del presente trabajo se abordaran el tema relativo al Registro Público de la Propiedad, una breve evolución histórica de la Institución, el sistema registral que impera en la actualidad y algunas reflexiones sobre el funcionamiento del mismo, con la finalidad de dar a conocer sobre el quehacer cotidiano de la Institución.

 

            Todo lo anterior, a la luz de la doctrina que se ha consultado en la bibliografía citada al final de este trabajo y en la consulta al Código Civil, la Ley de Reorganización del Registro Público de la Propiedad y el Reglamento del mismo.

 

  

 

EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD EN MEXICO.

 

 

 

1.- CONCEPTO DEL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD:

 

 

               El Registro Público de la Propiedad, es una institución dependiente del Poder Ejecutivo del Estado, que tiene como objeto, proporcionar publicidad a los actos regulados por el Código Civil, con el fin de facilitar el trafico jurídico a través de un procedimiento legal cuya consecuencia es seguridad jurídica[2].

 

 

               Por otra parte, también podemos mencionar que el Registro Público de la Propiedad es una oficina que tiene por objeto dar a conocer cuál es la situación jurídica de los bienes, primordialmente inmuebles, que inscriben en el.

 

               Surge el Registro Público de la Propiedad, como una necesidad de mantener la certeza jurídica y control sobre los bienes inmuebles, a efecto de evitar que las trasmisiones y gravámenes relativos a bienes inmuebles se efectuaran en forma clandestina, lo que disminuiría notablemente la estabilidad y garantía de estos bienes; y las necesidades del trafico jurídico fueron imponiendo su existencia al poder público, que es el encargado de organizar su funcionamiento[3].

 

 

1.2.- FINALIDAD.

 

 Proporcionar seguridad jurídica al tráfico de inmuebles mediante la publicidad de la constitución, declaración, trasmisión modificación, extinción y gravamen de los derechos reales y posesión de bienes inmuebles, dándole una apariencia jurídica de legitimidad y fe pública a lo que aparece anotado y asentado en el Registro Público.

 

               De no existir el Registro Público, no habrá certeza de la titularidad de un bien inmueble pues se tendría que investigar sus necesidades más remotas para verificar si hay concatenación entre el primero y el último titulo o poseedor, la llamada prueba del diablo. Ahora bien, todo aquel que no es parte de un acto jurídico relativo a bienes inmuebles, no tiene mas forma de conocer sus efectos que la “apariencia”. Y alguno de estos terceros ajenos al acto de que se trate, tienen un autentico interés en conocer la verdadera situación del bien referido: saber quién es el dueño, sus gravámenes, su superficie legalmente adquiridos, etc. solo así puede haber seguridad y plena garantía con respecto a las transacciones que esos terceros quieran realizar al respecto.

 

2.- ANTECEDENTES HISTORICOS.

 

               Dentro de los antecedentes históricos, podemos considerar que varios tratadistas del Derecho Registral, han diferido en sus conclusiones, pero de todos ellos encontramos que Bernardo Pérez Fernández, nos remota a épocas muy antiguas al decirnos que estudiosos del derecho hipotecario, pretenden encontrar en pasajes bíblicos, los orígenes más remotos de la publicidad inmobiliaria, o manifestaciones rudimentarias de la transmisión de dominio que se refieren más bien a modos o formas sacramentales de la trasmisión de la propiedad.

 

               Lo anterior, no deja clara la idea aun de si efectivamente fue en tiempos bíblicos el nacimiento del Registro público pues los tiempos antecedentes que existen  son muy vagos e imprecisos. Pero enfocándonos por otro sendero, hemos encontrado otros datos que nos llevan a considerar que en antigüedad ya existía un control registral sobre bienes inmuebles, en país como los que citamos a continuación:

 

2.1.- EGIPTO.

 

             Respecto a la organización del Registro público de la Propiedad en este país, Jerónimo  González,  declara que al parecer existían dos clases de oficina: la biblioszeke democión logon (archivo de negocios) en donde se conservan las declaraciones hechas cada catorce años que sirvan como base a la percepción de impuestos, y la enkeseon biblioszeke ( archivo de adquisiciones), dirigida por funcionarios análogos a nuestros registradores bibliofilakes), que intervenían en la  contratación inmobiliaria y la transmisión de derechos de igual carácter. En el caso de enajenación o gravamen de  fincas, se solicitaba autorización bibliofilakes para realizar el acto, por medio de una instancia, en la que se hacía constar la inscripción a nombre del disponente y las circunstancias del contrato proyectado, terminando con la a petición de que se ordena al fedatarii la autenticación del mismo.

 

               Los bibliofilakes, poseians facultades calificadoras; comprobaban las declaraciones y anotaban los impedimentos en uno de los duplicados presentados.

 

               Se lleva el archivo probablemente, por los nombres de los propietarios y orden alfabético, y existía una especie de índices que eran extractos de la documentación archivada, formados por el sistema de folio personal, es decir agrupando, bajo el nombre del propietario, las fincas, cargas y derechos.

 

2.2.- ROMA.

                                                                                                 

               Respecto a la publicidad registral, debemos decir que esta no existió en Roma, pues es creación germánica, pero si podemos decir, que existió la “mancipatio” la “in jure cessio” y la “traditio”, que eran más que nada formas solemnes de transmisión de la propiedad, y de las cuales encontramos lo siguiente:

 

               La mancipatio .- Era una forma de contratación esencialmente formalista, porque las frases rituales, los gestos y la actitud general de los intervinientes, era el elemento  sin el cual la partes no podían quedar obligadas, ni surtir efectos los actos que celebran.

 

               En la mancipatio, existe el “mancipio accipiens” , que es el adquiriente; el “mancipio dans”, que es el tranferente, e interviene también el “librepens”, que es el agente público, y los “testis classicis”, que son  cinco testigos, el adquiriente y el transferente comparecían ante el agente público y los testigos, para que el primero pronunciara las palabras rituales “nuncupatio”, a la vez que ponía la mano en la cosa que en el acto simboliza, por ejemplo, el predio enajenado y que podía consistir en un puño de tierra o en otra cosa semejante, posteriormente golpeaba la libra o balanza que sostenía el agente publico con una rama de árbol, y todo ello simboliza la transmisión de la propiedad o la venta que las partes celebran en ese acto.

 

               La Injure Cessio.- Era un juicio fingido que encubría un negocio de transferencia de bienes; un simulacro de juicio reivindicatorio, en el que el demanda confesaba la demanda.

 

               La “Mancipatio” y la “in jure cessio”, fueron desapareciendo paulatinamente en la época clásica frente al avance de la formula de la “traditio”,

 

               La Traditio.- Se trataba de una entrega de la cosa con desapoderamiento. Por eso, en el lenguaje jurídico-Moderno, traditio también quiere decir entrega.

 

               Al principio la “mancipatio” y la “in jure cessio”, coexisten con la “traditio, pero acaban por desaparecer.

 

               En el derecho Romano la trasmisión de la propiedad se otorgaba por actos exteriores que daban una publicidad limitada, sin embargo no había registro que protegiera a los terceros adquirientes.

 

               Por todo esto, se concluye que en Roma no existió la publicidad y mucho menos el Registro; por eso se dice que fue un sistema de clandestinidad de inmuebles.

 

2.3.- ALEMANIA.

 

               El Derecho Germánico tiene un periodo primitivo en el que existen dos formulas que podemos decir que son equivalentes a la Mancipatio y a él in jure cessio que existieron en Roma, a la primera corresponde el formalismo ante el thinx y a la segunda, la auflassung.

 

               Solemnidad ante el thinx.- Es una forma solemne de transmisión de inmuebles. No hay que olvidar que los germanos desde épocas muy primitivas distinguieron entre muebles e inmuebles y los reglamentaron de manera distinta, lo que no sucedió en Roma. Esta manera se lleva a cabo mediante ciertos ritos y simbolismos que ejecutan ante la asamblea popular o ante el consejo comunal; la ceremonia era presidida por el thixman, que era el jefe de la asamblea, el transmitente entregaba simbólicamente al adquiriente el inmueble, ante la asamblea o el consejo, y el adquiriente quedaba investido de la titularidad de la cosa.

 

               Auflassung.- Simultáneamente a la anterior, existe otra solemnidad que por su carácter judicial recuerda al a in jure cesio. Es la entrega de la cosa ante el juez. Se trata de un juicio ficticio, más bien de jurisdicción voluntaria,  pues el juez únicamente constata públicamente, es decir, autentica la investidura. Aquí no existe una entrega simbólica, sino que el transferente abandona el inmueble, y el juez proclama la investidura.

 

               Las dos formulas anteriores, fueron primero orales y más tarde se hicieron por escrito; pero siempre se inscribieron, pero en los archivos municipales; y segundo, se trascribieron en libros especiales, esto fue un principio de registración.

 

2.4.- ESPAÑA.

 

               La evolución de la Publicidad Primitiva Española, se divide en cuatro periodos:

 

               1er. Periodo: Publicidad primitiva.- Como en Alemania, hay formalidades y solemnidades externas en materia de trasmisión de inmuebles; pero no existen datos precisos ni descripciones de los formalismos seguidos.

 

               En España  se desarrollaron variadas formas de publicidad, entre ellas la más notable es la llamada ROBRACION, que es la ratificación pública y solemne de la transferencia por carta o escritura de un inmueble.

 

               2º Periodo: La influencia Romana.- Poco a poco desaparecen las formas solemnes de publicidad y son sustituidos por la traditio, que era u acto privado de consumación  de un contrato de finalidad translativas. Esta recepción científica del Derecho Romano no satisfizo las necesidades reinantes, pues era evidente que todos los días se vendían como libres de cargas, bienes sujetos a prestaciones reales. Era el apogeo de la clandestinidad. Las hipotecas ocultas resultaron estas deficiencias. Se impuso pues, la necesidad de adoptar medidas de publicidad para todas las enajenaciones del inmueble. Hubo que luchar contra los jueces, que se aferraron al Derecho Romano, cuya perfección técnica admiraban.

 

               En 1867 se crearon Los Oficios de Hipotecas y de ahí parte la efectividad de la publicidad y con ello se inicia el siguiente periodo:

 

               3er. Periodo: de Iniciación del Régimen de publicidad.- Todavía no se trata de un sistema general de publicidad inmobiliaria, sino solo de ciertos actos relacionados con inmuebles, especialmente con gravámenes e hipotecas.

 

               Los Oficios de Hipotecas eran públicos, percibían derechos arancelados, se lleva por el sistema de encasillado y por orden de despacho de documentos, servía de base para hacer el registro, la primera copia del escribano que había que anotar al pie con mención del registro hecho. No hubo resistencia a estos oficios de hipotecas, puso fin a perjuicios causados a los compradores e interesados en los bienes hipotecados, por la ocultación y oscuridad en sus cargas.

 

               Así puso fin a la clandestinidad; y el sistema Registral recibió impulsos y refuerzos principalmente con los impuestos de hipotecas.

 

               4º Periodo: De consolidación del Régimen de Publicidad Registral.- Se origina con la publicación de la Ley Hipotecaria de 1861, en la cual se establecen debidamente las finalidades del Derecho registral y las razones por las cuales se hizo necesaria su publicación, siendo entre las más importantes el de dar certidumbre al dominio y a los demás derechos en la cosa y para poner límites a la mala fe.

 

2.5.- MEXICO COLONIAL.

          

               Una vez que Hernán Cortez conquisto la Gran Tenochtitlán, con la derrota de Cuauhtémoc en 1521, las leyes aplicables a la Nueva España fueron las de castilla, las que fueron sustituidas por leyes locales dictadas posteriormente.

 

               En las Leyes Castilla, la hipoteca era considerada como un vicio o desmerecimiento de la cosa, cuyo ocultamiento (gravamen) era fuente inagotable de fraudes, razón por la cual la Corona Española instituyo los oficios de hipotecas.

 

               El establecimiento de los oficios de hipotecas y su anotación, se realiza con base a las disposiciones que existían sobre la materia, por ello se ordeno que en todas las cabeceras de distrito se instituyeran los oficios de hipotecas para que se registraran los documentos de herencias y tributos, rentas de bienes y raíces, y todos aquellos que tuvieran señalado, en forma especial y expresa hipoteca de dichos bienes, lo anterior se adoptó, en virtud de que hasta ese momento, no se habían cumplido con efectividad las disposiciones reales que sobre la materia se habían dictado, razón por la cual se señalaron los medios para tales mandato cobraran vigencia.

 

2.5.1.- MEXICO INDEPENDIENTE.

 

               La legislación positiva española, las leyes de Indias y demás decretos. Dados durante la colonia, continuaron aplicándose en México Independiente, sin embargo se fueron dictando nuevas leyes y decretos, que paulatinamente separaron al derecho español del mexicano.

 

               A partir de la independencia, el régimen político de la República mexicana fluctuó  entre el federalismo y el centralismo. Cuando el federalismo era el sistema establecido, la legislación registral fue local, cuando el régimen fue centralista, las disposiciones registrales fueron generales, de aplicación en todo el territorio nacional.

 

               Constituido el país en República Centralista y siendo Presidente don Antonio López de Santa Ana se dicto una ley y arancel sobre el oficio de Hipotecas, el que fuera de regular la organización y funcionamiento de la inscripción, se refiere a la venta dl oficio de hipotecas a particulares como “oficio vendible y enajenable

 

               Más tarde, constituido México en República Federal, se dicto un decreto en el Estado de Veracruz que fundamentalmente establecía que los oficios de escribanos anotadores de hipotecas, deberán estar en las casas capitulares bajo la guardia y custodia de los respectivos ayuntamientos o jueces de paz, sin que por eso esas corporaciones pudieran sacar libros de los oficios, ni exigir cantidad alguna por razón de alquiler u otro motivo, pues de cualquier extravió o perdida de  papeles, serian únicamente responsables los mismos escribanos y jueces receptores que sustituyen a estos.

 

2.5.2.- MEXICO CONTEMPORANEO.

 

               A diferencia de otros países que cuentan con una ley especial sobre el Registro Público de la propiedad, en la República Mexicana esta institución se encuentra regulada en el Código Civil, en la mayoría de los estados.

 

               En el siglo XIX existieron diferentes proyectos e intentos de codificación, algunos incompletos y otros consistentes en simples esbozos, mismos que culminaron con la elaboración del Código de 1870.

 

               El 29 de noviembre de 1867, se promulga por Benito Juárez la Ley de Notarios y Actuarios del Distrito Federal, la cual refiriéndose al oficio de hipotecas, establecía que la oficina de hipotecas de México seguiría situada en las casas municipales y despachándose en los mismos términos que se había despachado siempre hasta que se expidiera una ley especial sobre arreglo de los oficios de hipotecas.

 

               El 17 de diciembre de 1868, se aprueba el proyecto de Código Civil de Veracruz de la llave, elaborado por el entonces presidente del Tribunal de Justicia y de la comisión Redactora de dicho estado, Fernando de Jesús Corona, por lo cual se denomino también “Código Corona”, este ordenamiento al igual que realizando por Justo Sierra, sigue el proyecto de código formulado por Florencio García Goyena en 1851. En tratándose del Registro Público de la Propiedad, cuenta con los mismos capítulos, y el texto de los artículos, salvo algunas variaciones significantes, coincide con aquel.

 

              El código Civil de Distrito Federal de 1870, es producto de una serie de estudios realizados por diferentes comisiones por lo que se refiere al Registro Público de la Propiedad, existió el  intento de regularlo por una ley independiente al código civil.

 

               Tengamos siempre presente, que cada vez que resolvamos una duda respecto a nuestro derecho mexicano, deberá guiarnos la luz de la doctrina y la jurisprudencia de los autores y tribunales españoles, comentadores y juzgadores de esos preceptos legales, pues nuestro código civil en materia de hipotecas y de registro público, tienen como antecedente la ley española.

 

2.6.- EVOLUCION DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD EN EL ESTADO DE MICHOACAN

 

               Los antecedentes más remotos en cuanto el Derecho Registral, los encontramos en “Los libros del Becerro”  (1588-1879), que en su mayoría contenían actividades notariales. En este tiempo la actividad registral se realiza en todo el Estado de Michoacán, en los Distritos judiciales y municipios, es decir la acción registral estaba desconcentrada.

 

               En si los antecedentes registrales en el Estado de Michoacán, datan del año de 1870, en esta época ya existían disposiciones que se referían a los registros de documentos de compraventas, gravámenes, hipotecas, así como de su liberación, estos registros estaban a cargo de los escribanos en las cabeceras je jurisdicción, quienes llevaban a cabo sus actuaciones mediante las anotaciones en un libro, o los que hicieran falta, para llevar los registros por separado y por distrito. Es decir, en este periodo la actividad registrada se encontraba ya en su esencia y se ha ido trasformando hasta adquirir la organización y funcionamiento que actualmente tiene.

 

               El carácter de público se acentuó en esa época, al indicar como obligación para su titular de que permitiera consultar los registros a cualquier persona y que expidiera las certificaciones que le solicitaran sobre liberta de gravámenes sobre fincas.

 

               En 1883, fue aprobado por el congreso el proyecto del Gobernador del Estado, don Prudenciado Dorantes en las que establece que cesa la intervención de los ayuntamientos en el Registro Público, en virtud de que no producía los resultados para lo cual habían sido proyectados, ni logrados los objetivos deseados, que los pocos actos registrados no se hacían constar con la precisión requerida y como remedio eficaz se unificaría el sistema del registro, estableciendo una oficina general para el estado llegando así a la concentración administración del registro público de la propiedad y que dicha oficina dependería ahora del Ejecutivo del Estado y no de los ayuntamientos, por los que se encontraron todos los libros que se encontraban en cada uno de los ayuntamientos. En esta ley, aun no reglamentaba los testamentos.

 

               En 1905[4], fue aprobada la Ley Sobre Reorganización del Registro Público de la Propiedad, así como el Reglamento para las oficinas dependientes de este, mediante la cual se descentraliza este, y se establece que en cada cabecera del distrito habría una oficina denominada Registro Público de la Propiedad a cargo de un registrador y que esta tendría a su cargo el Archivo General de Notarias. Se crea también la sección de testamentos.

 

 

               En 1912, el entonces gobernador Primitivo Ortiz, nuevamente dicta un Reglamento Sobre el Registro Público de la Propiedad, en el cual se establece la centralización de dicho organismo, ordenado que se envíen todos los documentos referentes al mismo  a la oficina central de capital del estado.

 

 

               En 1936, el Ejecutivo del Estado, representado por el señor Ordorica Villamar, expide un nuevo reglamento, mediante el cual deroga el reglamento de 1912, siendo el que actualmente nos rige, y en el que se ordena nuevamente la Descentralización del Registro Público de la Propiedad[5].

 

 

3.- CLASIFICACION DE LOS SISTEMAS REGISTRALES:

 

             Los Sistemas registrales se clasifican desde dos puntos de vista:

 

 

3.1.- POR LOS EFECTOS QUE PRODUCE LA INSCRIPCION.

 

               Tomando en cuenta el sistema registral en cuanto a los efectos que produce la inscripción tenemos tres sistemas: EL SISTEMA SUSTANTIVO, EL SISTEMA CONSTITUTIVO Y EL SISTEMA DECLARATIVO.

 

 

3.1.1- EL SISTEMA SUSTANTIVO.

 

En el Sistema Sustantivo, se adquiere la propiedad por medio de la inscripción en el Registro Público de la Propiedad, o sea, es un elemento de existencia para adquirir el dominio de los bienes inmuebles.

 

 

3.1.2.- SISTEMA CONSTITUTIVO.

 

               El Sistema Constitutivo, el derecho nace con el contrato o acto jurídico, para su perfección es necesaria la inscripción en el registro público de la Propiedad, esta inscripción no es potestativa, sino obligatoria.

 

3.1.3.- SISTEMA DECLARATIVO.

 

               En el Sistema Declarativo, la transmisión de la propiedad se verifica por medio del contrato sin necesidad de la inscripción; las inscripciones hechas, tienen efectos declarativos, no constitutivos, de tal manera que los derechos provienen del acto jurídico declarado, pero no de la inscripción, cuya finalidad es dar publicidad y no constituir el derecho.

 

              De conformidad a lo expuesto en líneas que preceden, el sistema que se establece en el Estado de Michoacán es declarativo, en virtud de que nuestra legislación es consensualista, solo se inscribe si desea que nuestro contrato o acto jurídico sufra efectos frente a terceros.     

          

              Es decir que careciendo el registro entre nosotros, en principio, de efectos constitutivos, no es jurídico afirmar que por no haberse inscrito dicho contrato o acto jurídico, estos no existan, por lo que la inscripción de estos en el Registro Público no crea el derecho de propiedad, ni la falta de dicho registro lo destruye.

 

3.2.- POR LA FORMA DE EFECTUAR LA INSCRIPCION:

 

             Tomando en cuenta el Sistema Registral en cuanto a la forma de llevar a cabo la inscripción, existen tres Sistemas: de Folio Personal, del Folio Real y el Sistema de Libros.

 

 

 3.2.1.- EL SISTEMA DE FOLIO PERSONAL.

 

              Consiste en que se abre un folio para cada persona y en él se inscriben las fincas que le pertenecen.

 

3.2.2.- EL SISTEMA DE FOLIO REAL.

 

               Consiste en una carpeta destinada a inscribir o a inmatricular cada una de la fincas, su superficie medidas y linderos. Esta carpeta consta de tres partes, en la primera se anotan los cambios de propietarios, en la segunda, los derechos y gravámenes reales, en la tercera las anotaciones preventivas. Este sistema permite dar una información rápida y completa del estado jurídico de un inmueble.

 

3.2.3.- SISTEMA DE LIBROS O TOMOS.

 

            Es  en donde se anotan o se inscriben los títulos por los cuales se crean, transmiten, modifican o extinguen los derechos reales sobre inmueble o  la posesión.

 

               En  este sistema  existen libros en varias secciones; por ejemplo en los de la primera sección, se inscribe la propiedad; en los de la segunda, los gravámenes reales, etcétera, de tal forma que si no uno quiere conocer el estado de una finca requiere pasar de una sección a otra y de un  libro a otro “siga la flecha”

 

               Ahora bien, dentro del sistema de libros existe los de inscripción e incorporación.

 

               En el de transcripción, se reproduce literalmente el título: en el de transcripción se extracta la parte fundamental  del acto jurídico; y en el de incorporación, en el libro se hace una pequeña anotación y se abre un apéndice en el que se encuadernan copias certificadas de los títulos anotados.

 

 

4.- SISTEMA REGISTRAL APLICABLE EN EL ESTADO DE MICHOACAN.

 

               En el Estado de Michoacán, tenemos el sistema de libros[6] el cual funciona en cinco secciones que son:

 

4.1.- SECCIONES Y TITULOS SUJETOS A INSCRIPCION.

 

               I.-    Registro de Títulos Traslativos de Dominio de los inmuebles o de los derechos reales, diversos de hipoteca, impuestos sobre aquellos:

 

               II.-  Registro de hipotecas;

 

               III.- Registro de Arrendamientos;

 

               IV.- Registro de sentencias; y

 

               V.-  Registros de varios.

 

               Para cada una de las secciones anteriores, se lleva un libro que se numera y rotula de la siguiente manera:

           

              Libro numero 1.- Registro de la modificaciones y traslaciones de la propiedad raíz, en el estado de Michoacán de Ocampo;

 

              Libro numero 2.- Registro de gravámenes en el estado de Michoacán de Ocampo.

 

              Libro numero 3.- Registro de Arrendamientos, en el Estado de Michoacán de Ocampo.

 

             Libro numero 4.- Registro de Sentencias.

 

             Libro numero 5.- Registro de Varios.

 

               Estos libros se forman de una copia autorizada de cada documento que haya de inscribirse, las cuales se van coleccionando separadamente en cinco carpetas correspondientes a cada sección foliándose con numero o letra y empastándose tan luego como se completan quinientas hojas. Los libros se dividen en el número de tomos o volúmenes que sea conveniente para su fácil manejo, mismo que s su vez también se numeran y folian progresiva y correlativamente.

 

               Cada volumen se cierra con una certificación del Director del Registro público de la Propiedad en la que se expresa el numero de fojas y de inscripciones que contiene, en cada plana de los libros, se deja un margen blanco a la izquierda de la cuarta parte del ancho del papel, para asentar en el razones o anotaciones legales, enumerándolas progresivamente.

 

 

4.1.1.- SECCION I. PROPIEDAD.

 

               Se inscriben la sección I, los actos o hechos relativos a bienes raíces como son: venta, permuta, donación, cesión, subrogación, dación, transacciones, reserva de derechos, condiciones, novaciones y cualquier otro acto que transmite, modifica o establece la propiedad de bienes inmuebles; así mismo se inscriben los testimonios de escritura de división y participación y las hijuelas en que se haga adjudicación de bienes promovidas y protocolizadas para acreditar la propiedad o la posesión se los bienes inmuebles.

 

4.1.2.- SECCION II. GRAVAMEN.

 

               En la sección II, se inscriben: las hipotecas de cualquier clase que sean constituidas legalmente sobre bienes inmuebles o sobre derechos reales constituidos sobre ellos; las secciones, adjudicaciones, cancelaciones y permutas de crédito hipotecario, los embargos de bienes inmuebles, las cedulas hipotecarias; las fianzas judiciales y la condición resolutoria en la ventas, así como los contratos de prenda, de conformidad con lo establecido por los artículos 1805, 1806 y 2685 del código Civil del Estado de Michoacán.

 

 

4.1.3.- SECCION III. ARRENDAMIENTOS.

 

               En la sección III, se registran únicamente los arrendamientos[7].

 

4.1.4.- SECCION IV. SENTENCIAS.

 

               En la sección IV, las sentencias y demás resoluciones judiciales que no pueden escribirse en alguna de las secciones mencionadas; en caso de intestado, el acto declaratorio que hace el juez de los que sean herederos legítimos y del nombramiento de albacea definitivo; los testamentos que trasfieren la propiedad de bienes inmuebles o derechos reales, después de la muerte del testador (es estos dos casos anteriores también se inscribe el, acta de defunción del autor de la herencia); las cesiones de derechos hereditarios en abstracto; las sentencias que causan ejecutoria, por las que se adjudica o modifica la propiedad, posesión o goce de bienes inmuebles o derechos reales impuestos sobre ello, incluyéndose las de archivos o arbitradores, los nombramientos judiciales del representante de un ausente y las sentencias que declaren la ausencia y la presunción de la  muerte, las sentencias en las que declare una quiebra o se admita una cesión de bienes; los autos en los  que se ordene un secuestro o una intervención y, las sentencias y autos que se declare una expropiación.

 

4.1.5.- SECCION V. VARIOS.

 

            En esta sección se inscriben las sociedades civiles y asociaciones, asociaciones de beneficencia ya sea pública o privada y en si todo documento inscribible que no tiene cabida en las anteriores 4 secciones.

 

 

 CONCLUSIONES:

 

              1.- El Registro Público de la Propiedad es una Institución administrativa, dependiente del Poder Ejecutivo Estatal, la cual tiene por objeto proporcionar seguridad jurídica al tráfico de inmuebles mediante la publicidad de la constitución, declaración, trasmisión modificación, extinción y gravamen de los derechos reales y posesión de bienes inmuebles, dándole una apariencia jurídica de legitimidad y fe pública a lo que aparece anotado y asentado en el Registro Público.

 

                2.- Tomando en cuenta el sistema registral en cuanto a los efectos que produce la inscripción tenemos tres sistemas: EL SISTEMA SUSTANTIVO, EL SISTEMA CONSTITUTIVO Y EL SISTEMA DECLARATIVO.

 

              3.- Tomando en cuenta el Sistema Registral en cuanto a la forma de llevar a cabo la inscripción, existen tres Sistemas: de Folio Personal, del Folio Real y el Sistema de Libros.

 

               4.- En el Estado de Michoacán, tenemos el sistema de libros el cual funciona en cinco secciones.

 

             5.- Se inscriben la sección I, los actos o hechos relativos a bienes raíces como son: venta, permuta, donación, cesión, subrogación, dación, transacciones, reserva de derechos, condiciones, novaciones y cualquier otro acto que transmite, modifica o establece la propiedad de bienes inmuebles; así mismo se inscriben los testimonios de escritura de división y participación y las hijuelas en que se haga adjudicación de bienes promovidas y protocolizadas para acreditar la propiedad o la posesión se los bienes inmuebles.

                6.-  En la sección II, se inscriben: las hipotecas de cualquier clase que sean constituidas legalmente sobre bienes inmuebles o sobre derechos reales constituidos sobre ellos; las secciones, adjudicaciones, cancelaciones y permutas de crédito hipotecario, los embargos de bienes inmuebles, las cedulas hipotecarias; las fianzas judiciales y la condición resolutoria en la ventas, así como los contratos de prenda.

 

              7.- En la sección III, se registran únicamente los arrendamientos.

 

                8.- En la sección IV, las sentencias y demás resoluciones judiciales que no pueden escribirse en alguna de las secciones mencionadas; en caso de intestado, el acto declaratorio que hace el juez de los que sean herederos legítimos y del nombramiento de albacea definitivo; los testamentos que trasfieren la propiedad de bienes inmuebles o derechos reales, después de la muerte del testador (es estos dos casos anteriores también se inscribe el, acta de defunción del autor de la herencia); las cesiones de derechos hereditarios en abstracto; las sentencias que causan ejecutoria, por las que se adjudica o modifica la propiedad, posesión o goce de bienes inmuebles o derechos reales impuestos sobre ello, incluyéndose las de archivos o arbitradores, los nombramientos judiciales del representante de un ausente y las sentencias que declaren la ausencia y la presunción de la  muerte, las sentencias en las que declare una quiebra o se admita una cesión de bienes; los autos en los  que se ordene un secuestro o una intervención y, las sentencias y autos que se declare una expropiación.

 

               9.- En la sección V se inscriben las sociedades civiles y asociaciones, asociaciones de beneficencia ya sea pública o privada y en si todo documento inscribible que no tiene cabida en las anteriores 4 secciones.

 

 

 

3.- REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS.

 

COLIN, Sánchez, Guillermo.  “Procedimiento Registral de la Propiedad”

                                                       Editorial “Porrúa, S.A.”

                                                       Quinta  Edición.

                                                       México 2001.

                                                       478 pp.

 

CARRAL y de Teresa, Luis.       “Derecho Notarial y Derecho Registral”.

                                         Editorial “Porrúa”.

                                                    Decimoséptima Edición

                                         México 2005.

                                         342 pp.

 

CODIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE MICHOACÁN.

Cuadernos Michoacanos de Derecho (2), Compilación y Actualización Legislativa. ABZ Editores. Volumen 107. Enero 2007. 224 pp.

 

REGLAMENTO DEL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD.

Cuadernos Michoacanos de Derecho (3), Compilación y Actualización Legislativa. ABZ Editores. Volumen 108. Enero 2007. 192 pp.

 

LEY SOBRE REORGANIZACION DEL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD.

Periodico Oficial del Estado.



[1] Michoacán fue de los primeros cuatro Estados en realizar un Diagnostico integral desde el año de 2002, fase introductoria para ser considerado en el Programa citado.

[2] COLIN, Sánchez, Guillermo.  “Procedimiento Registral de la Propiedad”, Editorial “Porrúa, S.A.”, Quinta  Edición. México 2001. Pag. 5.

[3] Cabe precisar que nuestra legislación estatal no define lo que es el Registro Publico de la Propiedad.

[4] Ley que aun se encuentra vigente.

[5] Sin embrago, en la actualidad, aun sigue centralizado el servicio que presta el Registro, ya que únicamente esta descentralizado la oficina regional de Uruapan.

[6] En material Registral Inmobiliario se utiliza el Sistema de Tomos y en materia de Comercio se utiliza el Sistema de Folio Real Electrónico, por lo que se deduce que en Michoacán se utiliza un sistema “hibrido”, al utilizarse dos sistemas.

[7] Aunque en la actualidad no es usual esta sección, en virtud de que la condición para que sea inscribible depende de la temporalidad a que esta sujeto el contrato de arrendamiento.